Какие сделки с долями можно проводить без нотариуса?

31-го июля 2019-го года вступили в силу поправки к Федеральному закону от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые позволяют собственникам недвижимости продавать и дарить ее доли без участия нотариуса. Это касается сделок, при которых владельцы квартиры принимают решение о ее одновременной продаже целиком. Естественно, есть ряд исключений и сопутствующих условий. Рассмотрим принятые поправки в действии наиболее подробно.

Как изменилось проведение сделок с долями?

Среди основных услуг нашей компании юридический консалтинг и сопровождение сделок с недвижимостью. Мы часто предостерегаем клиентов от принятия ошибочных решений и напоминаем, что даже в соответствии с принятыми поправками продажа и дарение долей в ряде ситуаций по-прежнему требуют нотариального удостоверения. В противном случае сделки будут признаны недействительными со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Продавать и дарить доли без нотариального удостоверения можно в следующих случаях:

• Они реализуются или дарятся всеми собственниками одновременно.
• Все собственники достигли совершеннолетия.
• Сделка оформляется в рамках заключения одного договора.

Положения касаются всех сделок, в частности ипотеки – если она оформлена на все доли сразу, то услуги нотариуса не потребуются. Соответственно вы сэкономите до 20 000 рублей на оплате нотариальных услуг. Нововведения касаются всех собственников долей, вне зависимости от способа их получения – дарение, приобретение, приватизация, наследование и так далее.

Раньше все подобные сделки проходили нотариальное удостоверение в соответствии с требованиями Федерального закона. Несоблюдение данного порядка влекло за собой невозможность дальнейшей регистрации недвижимости в Росреестре. Возникала масса неразумных ситуаций. Например, договорившиеся между собой о совместной продаже своих долей родственники все равно должны были идти к нотариусу и оплачивать госпошлину.

Что изменили в законе принятые поправки?

Де-факто они разрешили совершеннолетним обладателям долей не проходить процедуру нотариального удостоверения сделки при одновременной продаже (или дарении) в ситуациях, когда заключается единый договор. Так если квартиру унаследовали три сестры, и они вступили в права наследства, после чего решили продать новую собственность, идти к нотариусу не нужно – можно сразу оформлять договор купли-продажи и обращаться в Росреестр.

Аналогичная ситуация и с ипотечными долями: все участники сделки могут оформить ее без нотариального удостоверения. Среди исключений заключение нескольких договоров и право собственности несовершеннолетних детей. В этих и в ряде других ситуаций придется соблюдать прежний алгоритм и нести издержки: оплачивать госпошлину в соответствии со статьей 333.33. Налогового кодекса, а также существенные по суммам нотариальные услуги.

Как быть одному собственнику доли?

Закон ясно говорит о возможности проведения сделки только при одновременном ее совершении (в рамках одной сделки) – это значит, что услуги нотариуса не потребуются, когда целиком отчуждается вся квартира сразу. Если собственник одной доли принимает решение о продаже единолично, то необходимо соблюсти стандартную процедуру. В противном случае Росреестр не зарегистрирует сделку. Помимо нотариального заверения потребуется еще и уведомление других собственников.

Пример: у вас есть доля в квартире, и вы хотите ее продать. Сначала данную часть недвижимости нужно предложить другим собственникам, причем за ту же самую сумму, за которую вы готовы продать ее стороннему покупателю. Процедуру можно «обойти» дарением – собственник доли может подарить ее кому угодно и когда угодно, не уведомляя владельцев других долей. Но и в этом случае придется идти к нотариусу.

Можно ли обратиться к нотариусу по собственной инициативе?

Да, можно. Даже в ситуации, когда нотариальное удостоверение сделки в соответствии со вступившими в силу изменениями в законе обязательными больше не являются. Вы можете обратиться к нотариусу по собственной инициативе. Помните, что обычный письменный договор часто приводит к рискованным сделкам. Особенно при совместной продаже долей людьми, которые не являются родственниками.

Если один из участников сделки, в частности покупатель, хочет максимально обезопасить себя – можно добровольно обратиться к нотариусу. В этом случае можно уточнить дееспособность продавцов, проверить юридическую чистоту сделки и не допустить ее признания в дальнейшем недействительной. С учетом реальной ситуации на рынке недвижимости – это особенно важно, так как случаи мошенничества присутствуют в каждом регионе и в каждом городе.

Является ли сделка без нотариального удостоверения рискованной?

Отчасти. Если вы не проверили юридическую чистоту сделки, если вы не доверяете или слепо доверяете собственникам других долей – присутствует вероятность мошенничества. Мы часто рекомендуем клиентам установить запрет на продажу и дарение собственности без их присутствия. Также советуем не допускать совершение сделок с электронной цифровой подписью – есть прецеденты ее подделки.

Вывод напрашивается сам собой: если вы хотите максимально обезопасить себя – обратитесь не только к нотариусу, но и к юристу. Если денег на это нет – разберитесь в нюансах действующего законодательства и внимательно проверьте каждую бумагу, которую вам предлагают подписать. В противном случае вы можете выразить согласие на продажу или дарение недвижимости, в которой спокойно могли бы проживать, но не получить по ее итогам ничего.

Отметим, что поправки к Федеральному закону призваны упростить совершение сделок совершеннолетними собственниками – обладателями долей в недвижимом имуществе. Но одновременно с этим они повысили риски, и в этой ситуации вам нужно позаботиться о соблюдении собственных прав. Мы будем рады предоставить профессиональную консультацию и не допустить мошенничества при совершении сделки – позвоните нам или оставьте заявку на сайте.