Споры с ТСЖ, ЖСК и УК: что нужно знать

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ, собственники квартир в многоквартирных домах должны выбрать один из форматов управления домом — речь может идти об управляющей компании, о жилищном кооперативе или о товариществе собственников жилья. Эти организации отвечают за обслуживание общедомового имущества, ведут расчеты с поставщиками газа, воды, электричества, отвечают за благоустройство домовой территории и так далее. В теории все просто и понятно, но на практике работа управляющих компаний нередко вызывает у граждан вопросы.

Каждый год количество споров граждан с ТСЖ, УК, ЖСК достаточно большое. И причина не только в том, что работа управляющих компаний вызывает вопросы со стороны собственников, а еще и в том, что люди узнают права и учатся отстаивать свои интересы. Раньше многие граждане просто не всегда знали свои права, чем могли пользоваться управляющие организации. Но сегодня количество сознательных жильцов растет, и они хотят знать, куда направляет обслуживающая организация денежные средства, полученные на содержание дома, насколько качественно работники управляющей организации выполняют свои задачи и так далее.

Причины споров с управляющими организациями

В большинстве случаев споры с управляющими организациями происходят по инициативе жильцов, недовольных нарушением жилищных прав, которыми наделила их конституция, гражданский кодекс, жилищный кодекс и другие законы.

Чтобы разрешить спор грамотно с юридической точки зрения, необходимо убедиться, что права гражданина нарушаются по вине управляющей компании, и что именно ее действия или бездействие привели к ситуации, которая вызывает недовольство жильцов.

Приведем примеры наиболее распространенных причин для споров с УК, ТСЖ, ЖСК.

1. Завышенные тарифы на услуги ЖКХ, непонятные графы в квитанциях за коммунальные услуги. Пожалуй, самый распространенный повод для недовольства жильцов. Управляющая организация нередко завышает тарифы. Если вы понимаете, что управляющая организация берет с вас гораздо больше денег на обслуживание, чем требуется, необходимо потребовать перерасчет. В особо запущенных случаях можно потребовать смены УК — для этого нужно организовать общее собрание собственников жилья. Проблема в том, что на практике оказывается все сложнее чем в теории, поэтому лучше заручиться поддержкой профессионалов, например, сотрудников консалтинговой компании.
2. Еще одна распространенная причина для споров — бездействие управляющей организации по исполнению обязанностей, связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Например, если жильцы каждый месяц платят за обслуживание лифта, но не могут им пользоваться, так как лифт уже несколько недель или даже месяцев не работает — это явная причина для спора. Управляющая организация обязана решить проблему в кратчайшие сроки и предоставить жильцам услугу, которую они оплачивают каждый месяц.
3. Разглашение персональной информации о жильцах, в том числе, тех, которые имеют долги за коммунальные услуги. Например, некоторые управляющие организации используют такую практику борьбы с неплательщиками: каждый месяц вывешивают на дверях подъезда или на доске информации в подъезде список должников с указанием суммы задолженности, номера квартиры, ФИО, а иногда и паспортных данных должника. Это незаконные действия, и председателя управляющей организации можно привлечь к ответственности за разглашение персональных данных.
4. Принятие решения УК, ТСЖ, ЖСК, минуя общее собрание жильцов — повод признать это решение незаконным и недействительным. Кроме того, можно оспорить решение, принятое общим собранием жильцов, если процедура собрания проводилась с нарушением требований закона — оспаривание возможно, если заявитель голосовал против такого решения или не принимал участия в собрании, если решение собрания нарушило его законные интересы и права.

На заметку

Иногда споры с ТСЖ, ЖСК, УК инициируются не недовольными жильцами, а управляющей организацией. Знать свои права недостаточно, нужно также знать и исполнять свои обязанности, иначе велик риск нарушить права остальных участников жилищных правоотношений. Самый яркий пример такой ситуации — неоплата коммунальных услуг. Если какой-то из жильцов дома оказывается злостным неплательщиком, управляющая организация покрывает недоимки за счет собственных средств. Интересно, что этот тип споров один из самых сложных с точки зрения взысканий, бороться с неплательщиками сложно, так как обычно взять с таких жильцов нечего, а выселить его из квартиры за неуплату коммунальных платежей тяжело, зачастую практически невозможно.

Как разрешить спор с управляющей организацией

При разрешении правовых конфликтов есть два этапа развития событий:

1. Первый способ, желательный — добровольное исполнение стороной своих обязанностей. Возьмем за пример ситуацию, описанную выше, — с лифтом. Собственники платят каждый месяц за лифт, лифт относится к общему имуществу дома и управляющая организация обязана поддерживать лифт в рабочем состоянии, так как ежемесячно получает деньги от собственников за обслуживание и ремонт общего имущества. В этом случае оптимальный вариант развития событий выглядит так: собственники квартир в доме обращаются в управляющую организацию с заявлением, и компания в добровольном порядке осуществляет ремонт лифта.

2. Если управляющая организация игнорирует заявление, поступившее от собственников, и не выполняет поставленные перед ней задачи, спор переходит на следующую стадию — судебное урегулирование спора с управляющей организацией. Способ достаточно сложный для собственников, но самый эффективный. Главная цель — получить решение суда, которое позволит заставить управляющую организацию выполнить свои обязанности, устранить нарушения — под контролем уполномоченных органов. В отдельных ситуациях потребуется соблюдение претензионного порядка.

Как защитить свои права

Если с первым этапом решения споров с ТСЖ, ЖСК, УК все понятно — нужно обратиться в управляющую организацию с требованием устранить проблему, то в случае с претензионным и судебным этапами собственникам жилья, подающим жалобы, нужно знать множество нюансов. Осветим некоторые моменты.

Жалобу на обслуживающую организацию можно подать в жилищную инспекцию, прокуратуру или же обратиться с исковым заявлением в суд. В любом случае затягивать с подачей жалобы нельзя — во-первых, так можно пропустить судебные сроки для защиты своих прав, во-вторых, по прошествии большого количества времени доказать те или иные факты нарушений будет сложнее. Кроме того, есть вероятность сокрытия или увольнения виновных лиц, что затруднит решение конфликтной ситуации.

Жалоба на управляющую организацию или ее председателя составляется в свободной форме. Чтобы было проще отразить всю необходимую информацию, мы рекомендуем придерживаться следующего плана:

• наименование органа, в который подаете жалобу, адрес;
• данные о жильце (жильцах), который подает жалобу;
• суть нарушения, которое допустила обслуживающая организация;
• ссылки на нарушенные правовые нормы;
• информация об обращении в управляющую организацию по данному вопросу;
• требования заявителя (например, пересчитать коммунальные платежи);
• подпись заявителя и дата.

Важно правильно и полностью прописать наименование управляющей организации и ее адрес.

Кроме непосредственно жалобы на управляющую организацию или ее председателя, нужно подготовить подтверждающие документы — протоколы общих собраний, договоры, квитанции и так далее.

Правовые споры с ТСЖ, ЖКС, УК — достаточно сложная область, поэтому не стоит пренебрегать услугами юридических и консалтинговых компаний. В случае, если ситуация максимально проста и понятна, вполне может помочь бесплатная консультация юриста. Если бесплатной консультации оказывается недостаточно, это означает, что конфликтная ситуация достаточно сложная, и нужно изучить предмет спора максимально подробно, дать грамотную квалификацию действиям всех сторон — это повышает шансы разрешить ситуацию благоприятным образом и в максимально сжатые сроки.