Арендная плата в связи с коронавирусом

09 сентября 2020 года Арбитражный суд по иску предпринимателя – арендатора, уменьшил размер арендной платы в 10 раз, подлежащей уплате за период, в течение которого в регионе действовал режим повышенной готовности из-за пандемии коронавируса.

Итак, Арбитражный суд Кировской области рассмотрел дело, в котором предпринимательница, арендующая помещение, просила суд освободить ее от внесения арендной платы по договору из-за ограничений, вызванных распространением коронавируса.

Указанная предпринимательница организовала в арендуемом помещении детский центр, и в итоге рассмотрения дела, среди прочего, суд решил следующее:

• Судом установлено, что начиная с 30.03.2020, посещение центра детьми фактически полностью прекратилось, что подтверждается представленными ведомостями посещения, табелями учета рабочего времени; по состоянию на 04.04.2020 все договоры с родителями на оказание услуг по уходу и присмотру за детьми предпринимателем были расторгнуты (соглашения о расторжении в материалах дела).
• Принимая во внимание отсутствие законодательно установленных критериев и порядка снижения арендной платы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, связанные с полным приостановлением арендатором предусмотренной договором деятельности в арендуемых помещениях с 30.03.2020, суд приходит к выводу о необходимости снижения размера ежемесячной арендной платы, предусмотренной договором, в 10 (десять) раз, полагая данное уменьшение отвечающим признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивающим баланс экономических интересов сторон договора.

Напомним, что в соответствии с Федеральным законом от 1 апреля 2020 г. № 98-ФЗ были внесены изменения в законодательство согласно которым, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством РФ, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды заключенному до введения режима повышенной готовности. А в случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении платы, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора.

Позже Верховный суд РФ также рекомендовал арендодателям — юрлицам и ИП при предоставлении отсрочки платежа, предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором деятельности.

И вот теперь, кажется, начинает складываться судебная практика, по которой суд начинает уменьшать арендную плату, если до него этого не сделал сам арендодатель.

Между тем, важными критериями для уменьшения, отсрочки оплаты и/или расторжения договора аренды являются:

• осуществление арендатором деятельности, которая подпадает под Перечень видов деятельности, утвержденный Правительством РФ
• обращение такого арендатора к арендодателю с просьбой об уменьшении платы или об отсрочке платежа либо, если это предусмотрено договором, о расторжении договора аренды

Так например в другом деле, Арбитражный суд города Москвы удовлетворил требования арендодателя и взыскал с арендатора долг по арендной плате за апрель-июнь 2020 г., обосновав такое решение тем, что арендатор не обращался к арендодателю, как за предоставлением отсрочки арендной платы, так и с целью ее уменьшения. Вместо этого, Арендатор требовал от Арендодателя признать договор расторгнутым, однако суд посчитал, что по договору аренды у арендатора не было оснований для немотивированного отказа от него.

Еще в одном деле, Арбитражный суд Новосибирской области удовлетворил иск арендодателя и взыскал долг по аренде за период с апреля по июль 2020 г., поскольку арендатор на объекте аренды работал в отрасли, которая не относится к особо пострадавшим, согласно Перечню, об изменении условий аренды не заявлял и не ответил на соответствующее предложение арендодателя. В настоящий момент это решение оспорено и находится на рассмотрении апелляционной инстанции.

Имеется и судебная практика, когда суд расторг договор аренды в порядке ст. 451 ГК РФ, так как пришел к выводу, что деятельность арендатора подпадает под Перечень наиболее пострадавших отраслей экономики.

Как говорится будем следить за развитием ситуации.