Расторжение договора аренды земельного участка в суде

О принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Предпринимателям удалось с третьего захода сохранить во владении земельный участок, несмотря на требования о расторжении договора и возврата участка в первоначальном виде, в связи с его нецелевым использованием.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с иском к предпринимателям о расторжении договора аренды земельного участка. Требования департамента были обусловлены тем, что в нарушение цели использования участка — осуществление сельскохозяйственной деятельности, предприниматели разместили на нем автосервис и торговый павильон, что подтверждалось актами обследования.

На указанном земельном участке располагалось также еще нежилое здание (здание птичника), принадлежащее предпринимателям на праве общей долевой собственности.

Требование департамента помимо расторжения договора аренды также еще включало:

• привести земельный участок в первоначальное состояние, путём выполнения за свой счёт работ по рекультивации и восстановлению плодородия;
• снести, установленные предпринимателями некапитальные объекты, в том числе автосервис и торговый павильон.

Позиция судов

Первоначально, 1 августа 2019 года, требования департамента были удовлетворены в части расторжения договора аренды, сноса строений и возврата земельного участка в надлежащем состоянии, пригодном для сельскохозяйственного производства.

В дальнейшем, в кассационной инстанции указанные решения были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение.

После этого, 5 ноября 2020 года, исковые требования были вновь удовлетворены в части расторжения договора аренды и сноса строений, а вот требования о рекультивации отклонены, ввиду того, что департаментом не были представлены доказательства того, что на момент предоставления спорного участка в аренду плодородный почвенный слой вообще имелся. Уменьшена была и сумма неустойки.

Однако и после этого, уже 22 апреля 2021 года Арбитражный суд Северо-Кавказского округа своим постановлением судебные акты нижестоящих судов в указанной части отменил, по сути, отказав департаменту в иске.

Среди прочего суд указал следующее:

• Фактическая передача (возврат) департаменту земельного участка с находящимся на нем недвижимым имуществом (принадлежащим предпринимателям) невозможна, поскольку возвращение земельного участка предполагает его освобождение от находящегося на нем объекта недвижимости.
• Возврат департаменту спорного участка без разрешения судьбы расположенного на нем объекта невозможен, поскольку это повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.
• Исходя из принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, статья 622 Гражданского кодекса не может служить основанием для освобождения (путем возврата) земельного участка.
• Согласно экспертному заключению, на земельном участке находится объект капитального строительства – нежилое здание (здание птичника), а также здания и сооружения, которые в конструктивном и объемно-планировочном решении могут быть использованы в целях функционирования предприятия сельскохозяйственного производства.
• Актом обследования подтверждено проведение капитального ремонта нежилого здания (более 80% восстановления).
• Принимая во внимание, что договор аренды земельного участка заключен на длительный срок и его расторжение, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, суд округа считает необходимым признать избранную истцом меру ответственности несоразмерной балансу интересов сторон.

Судом был также принят во внимание довод ответчиков о том, что после завершения реконструкции, здания будут использоваться для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

30 июля 2021 года Верховный суд своим определением № 308-ЭС21-12195 отказал департаменту в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

фото: pixabay